河池：谋篇工业地产 加速新型工业化进程

　　原标题

　　谋篇工业地产 加速新型工业化进程

　　——关于河池加快工业地产建设的思考

　　卿红军

　　近年河池坚持“五大发展理念”，以壮士断臂的勇气和决心推动产业转型升级取得显著成效。但由于底子薄、基础弱，新的经济增长点还没有形成，特别是在新常态下，河池仍处于工业化初级阶段。据统计，2012年底全市纳入统计的规模以上企业221家，2015年底锐减至175家，平均每年减少13家。存量减少、增量过少的一个重要原因是，全市11个工业园区在工业发展中的主平台、主战场作用没有充分发挥。在山多地少、基础薄弱的情况下，河池如何在较短时间内培育新的经济增长点，推动工业发展值得我们深思。工业地产作为工业及相关产业集聚的重要平台，已成为工业高度发展的一个风向标。笔者在工业园区工作三年，深感应统筹完善生产要素，通过工业地产破解这一难题。特别是目前河池在工业地产上还是空白，更加凸显工业地产建设的极端紧迫性。

　　一、工业地产范畴

　　工业地产是规划为工业用地，按照国家通用标准及行业要求进行统一规划、设计、建设、管理的工业物业总称，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台，包括工业制造厂房、工业仓储物流、商住、研发楼宇等。

　　工业地产在欧美日等发达国家早已有之。在我国，工业地产是随着工业化与城镇化进程加快而从商住房地产领域细分延伸出来的，始于上世纪90年代。特别是国际上拥有先进开发运作经验的工业地产商，如美国普洛斯、新加坡腾飞等国际工业地产商从2000年进入中国，迅速带动了中国工业地产行业的兴起。随后国内一些有实力的地产开发商纷纷跟进，促进了行业的兴起。

　　二、工业地产的作用

　　工业地产对河池来说，意义特别重大。以笔者在园区的经历，如一个新项目要落地，从申报用地及按用地规划逐级报批、土建施工等全过程，至少要2年左右的时间。同时，河池的地情、市场等实际情况造成了河池特别大的项目落地较少、中小项目又难以落地。因此，工业地产建设对推动新型工业化、加速城镇化意义重大：

　　一是极大缩短企业建设周期。工业地产相当于是“交钥匙”工程，企业即来即生产，彻底改变项目投资期过长的弊端。二是极大减轻中小企业负担。工业地产大约可让企业减少40%的投资额，减少70%的建设期，增强对企业的吸引力。三是极大提高土地节约集约利用水平。工业标准一般在四层以上且生产生活配套设施共享，项目容积率原则上达到1.5以上，远高于一般工业项目0.7的水平。四是极大优化生产力布局，促进产业结构进一步优化调整。工业地产可吸引不同地区、不同类型的中小微企业入驻，有利于培育产业集群，增强对项目的吸引力。

　　三、河池工业地产的现状及存在问题

　　历经多年建设发展，河池工业园区进一步加快发展的内生动力显著增强。2015年，全市工业园区总产值231亿元，占全市工业总产值的60%，是我市工业发展主阵地。但是，工业园区规上企业增量严重偏少，工业地产仍然是空白。相比之下，自治区政府早在2008年就出台了《标准厂房补助标准》，近三年南宁更是通过下任务、分指标方式全力推进工业地产建设。目前我市在推进工业地产建设方面存在的主要问题是：

　　一是缺乏规划统筹。市级层面及各县域、园区没有对这一领域进行系统研究谋划，园区配套服务较弱。二是缺乏配套扶持政策，开发商积极性不高，难以大规模建设标准厂房;三是缺乏引领带动，全市还没有可以借鉴的样板，没有相应的示范点加以推动。

　　四、我市工业地产的发展建议

　　目前，我国工业地产的开发模式主要以工业园区开发为主。按照工业地产发展的要求，工业地产开发必须统筹考虑项目选址、发展定位、市场需求、宣传造势、产业招商、强化服务等六大因素，切合企业需求和园区的产业定位及产业发展方向。河池作为后发展欠发达地区，土地资源极其宝贵，且已经有较好的工业基础、市场需求，在发展工业地产方面，可从以下方面着手：

　　一是坚定信心统筹工业地产建设。随着工业化、城镇化进程的加快，产业发展及配套市场将进一步完善，工业地产有望成为拉动工业、推动三产的重要载体。全市工业地产发展空间巨大、潜力无限。应从全市层面重视、统筹推进工业地产的规划、设计、建设，为工业发展凝聚强大的动力。

　　二是坚持规划先行推动工业地产建设。按照市场化推进、规模化开发、标准化建设、功能化配套的要求，从全市层面制订工业地产的发展规划，编制切实可行的工业地产发展规划，着力建设一批规划布局科学、产业定位明确、建设规模合理、功能配套齐全的新型产业园。

　　三是精准定位打造特色工业地产。我市现有11个工业园区，其中，5个市级工业园区、6个县级工业集中区。结合本地资源和产业实际，河池工业地产的产业定位应围绕不同产业、不同园区，根据各县不同的支柱产业和特色产业建设不同风格、规格的工业地产。

　　四是政府引导、市场运作建设工业地产。参照自治区对标准厂房的补助标准，从市级层面制订扶持政策，鼓励房地产开发商参与工业地产开发，支持行业龙头企业进行工业地产开发，引领产业集聚、带动产业链上下游中小企业发展。

　　五是坚持创业孵化引领示范推动。在市本级东江工业园率先建设全市首个创业孵化基地和众创空间，发挥财政资金和政策性贷款杠杆作用，结合现有产业基础和产业转移需求，建设标准厂房和众创基地，形成“交钥匙”工程，企业入驻即可生产，在最短时间内推动产业发展、提升人气、集聚产业，带动全市工业地产建设。

　　六是坚持服务至上。在我市发展工业地产过程中，重点要解决好审批关、政策关。适当借鉴商品房销售模式，市本级工业地产可试点标准化厂房产权分割、预售模式，让工业企业购买工业地产和标准厂房就像买房产一样，实行按揭，最大限度降低中小民营企业固定资产的投入成本，形成对中小企业创业的强劲支撑。 (作者单位：河池·环江工业园区)