中国—东盟自由贸易区建成，给地处中越边境的广西凭祥市带来了更多机遇和更优化的资源配置空间。广西凭祥综合保税区、中国—东盟汽摩配综合专业市场、中国—东盟(凭祥)农副产品专业市场……近年来，凭祥市抓住机遇通过重大项目建设，培育、带动和壮大了产业，促进了全市经济可持续发展。
而在重大项目建设中，凭祥边民在项目建设用地上作出了重大贡献，友谊镇卡凤村2700多边民就是其中的代表。
今年，经凭祥市政府招商，“商农BOT模式”——一种农村集体预留用地开发的全新探索得以在卡凤村实施。从项目中，村民不仅每年可拿到1.2万元∕亩的租金，而且获得就业机会，40年后用地上近10亿资产的经济实体还全部归村民所有。
这是崇左市首个“商农BOT模式”项目。他愿意冒着风险“吃螃蟹”
今年3月28日，由广西奥润投资管理有限公司投入2亿多元的卡凤村5个自然屯集体预留用地开发暨中国—东盟自贸区(凭祥)卡凤综合服务城项目开工建设。
黄海乐是奥润公司的法人代表，他的目标很明确，把政府划拨给卡凤村失地农民的58亩农村集体预留用地进行统一开发，建设卡凤综合服务城，为边贸货物监管提供配套服务。
早在2011年，由于凭祥综合保税区、口岸物流等一系列项目建设，卡凤村大部分土地被征用，全村2700多人口有2300多人失地。对失地农民，政府另外划拨一定的集体预留用地。
预留用地和原来的耕地在使用上是有区别的。对于预留用地，农民没有更多能力和资金来开发，如何让预留用地真正发挥作用解决失地农民今后生活来源问题，一直是当地政府和农民共同探索解决的一个难点。
黄海乐以一个商人的眼光，认定这里充满商机。政府划给卡凤村的集体预留用地，位于正在建设的凭祥市边境贸易货物监管中心旁边。中越边贸的活跃，使这里将是凭祥边贸互市物流、人流、车流、现金流、信息流汇集的区域。在这里，他可以大有作为。
作为凭祥本土企业家，黄海乐希望自己赚钱的同时能给父老乡亲们带来点实惠。
于是，黄海乐决定把卡凤村5个自然屯58亩集体预留用地全部租下来，用于开发卡凤综合服务城，计划建设250栋商铺、500间公寓套房、大型加油站等配套设施。根据凭祥市边境贸易货物监管中心需求，提供配套的商务办公、交易、展示、仓储、居住、加油、银行、电信、邮政、物流、饮食等全方位服务。
黄海乐和村民郑重地签下了一份协议：租期40年。由投资方统一开发建设集体预留用地，项目建成后由投资方进行承租和经营收益;在租期满后，整个项目全部资产无偿移交给村民经营管理收益;投资方开发承租期间每年给予村民每亩租金1.2万元，并每5年递增5%进行补助。
合同期满后，预计卡凤综合服务城一个项目就给失地农民带来近10亿资产的经济实体。这意味着，失地农民的生活不仅有了充足的保障，而且有了一份真正属于自己的、可让子孙后代受益的产业。
针对这种做法，黄海乐曾经赴广东等沿海发达地区考察，“在发达地区，农民市场意识较强，对集体预留用地多是主动寻找开发商合作，根本不用商家去租。而我们只能是摸着石头过河。”黄海乐说。
对黄海乐而言，他将在没有得到银行一分贷款支持、2亿多资金全部自筹的高压前提下，去完成这件没有现成可借鉴经验的大事。
“商农BOT模式”让失地农民有了自己的产业
卡凤村民为了该项目的实施，多次召开村民代表大会。
没有了赖以生存的耕地，生活来源是最大的问题。预留用地如何使用没有一个明确的方向。卡凤村民曾为此苦恼。
在凭祥市住建局办公室，局长袁发业指着窗外一片土地给我们看，“那就是一片闲置的农村集体预留用地。”像这样已划拨出来，但还没有成功开发的三产用地，在凭祥乃至广西都为数不少。
袁发业告诉记者，由于城市发展，城市周边的土地被征用，政府会按政策给被征用土地的农民划拨相应的三产用地，为失地农民提供生产、生活保障。但农民对三产用地概念很模糊，只想着拿来建房、建天地楼，没有用在生产上。
这是一个由理念不清带来的困惑。
"对预留用地，有的说用来作停车场，有的说作商业街，有的干脆说平分，你建你的我建我的，意见都不统一。"记者在卡凤村采访时，卡凤村党支部书记、村委主任黄继强说。
黄海乐带着他的"商农BOT模式"项目来了。
从2011年起，奥润公司开始筹备利用卡凤村集体预留用地开发卡凤综合服务城项目。
镇政府和村委给予了大力支持，镇干村干和奥润公司一起每家每户作群众思想工作。
从困惑，到共识，村民们终于完全接受了这一项目，"这是一个真正属于村民自己的项目!"
不久前，卡凤村民韦增领到了第一笔租金，奥润公司一次性把五年的租金发给村民。"平均下来每个人能拿到4000块钱左右，像我一家4口人就得了1.6万多元。"韦增说。
在奥润公司的支持下，卡凤村委和村民代表还成立了凭祥市海润农业专业合作社，把失地农民纳入合作社，依靠奥润公司的力量帮助失地农民解决生产就业问题。
"凭祥边境贸易货物监管中心启用后，大量客商肯定需要搬运工，那么合作社可以组织搬运工、规范搬运工市场，开展运输、包装配套用品的销售。并充分利用国家对边民互市贸易进口免税额度调增至每人每天8000元的优惠政策，组织边民真正参与到边贸中来，增加收入。"黄继强说。
显而易见，卡凤失地农民从"商农BOT模式"项目中，得到的不仅是租金，重要的是他们获得了一份属于自己的产业。这里的失地农民不"失地"!
深化农村土地改革是党的十八届三中全会提出的一项重要任务。在国家鼓励农村体制改革、发展专业合作社的大背景下，地处边境的凭祥的作法，同样为内地提供了一种借鉴。
为破解"天下第一难"征地难题提供借鉴其实，卡凤项目的实施，与黄海乐的感情因素不无关系。未下海之前，黄海乐曾参加过征地拆迁工作，深知其中之难。对农村集体预留用地的开发，从黄海乐来说，是企业的一种尝试。对凭祥市委、市政府来说，同样是近年来一直在探讨的新课题。都说征地拆迁工作是"天下第一难"。随着征地工作的推进，安置好失地农民，解决失地农民今后生活来源问题，是一项重要工作。
"怎么解决农民三产用地的建设问题，怎么引导社会资金来开发利用农村集体预留用地，以什么模式来建设，奥润项目是一个典型的例子。"凭祥市委常委、统战部部长潘少芳表示，这一模式成功运作好了，将能真真正正让农民得到好处，为其他用地的开发提供借鉴，对凭祥今后征地工作产生积极的促进作用。
今年以来，凭祥市委统战部深入卡凤村边境自然屯对集体预留用地开发利用进行多次调研，倾听边境农民对集体预留用地开发的要求和建议，并形成意见和建议呈报市委。
目前，凭祥市委、市政府正研究制订一系列扶持措施，把该项目列为凭祥市2014年重点推进重大项目，全程跟踪服务。
卡凤村集体预留用地开发的先行尝试，让周边村屯边民羡慕不已。今年"五一"期间，卡凤综合服务城项目首期商铺正式招租。卡凤村附近的几个村屯礼茶、南山的村民也来到现场。"黄总，以后还有什么新项目要开发，我们也要干!"村民们语气热切、充满了期待。
而常年外出打工的韦增今年不外出了。他笑着说，"商铺要招租了，边境贸易货物监管中心今年也准备建成，需要大批搬运工、包装工，我们还可以去越南批货作边贸生意，在家门口工作比在外打工强多了。"韦增的笑，发自内心。
广西县域经济网